Что влияет на стоимость аренды квартиры?

Среди владельцев квартир часто встречаются вопросы о ценообразовании в аренде. Многие не понимают почему их квартира сдается дешевле, чем, например, такая же, но в другом районе, и почему при попытке поднять арендную плату они теряют жильца. Попробуем разобраться в этом и рассмотреть факторы, которые влияют на цену.

Прежде всего перечислим те параметры, которые влияют на стоимость. Среди них:

  • Район (иногда и улица в районе);
  • Тип дома (материал строения);
  • Возраст дома;
  • Этаж;
  • Количество комнат и их изолированность;
  • Балкон (лоджия) и наличие остекления;
  • Ремонт в квартире;
  • Наличие мебели и бытовой техники;
  • Наличие телефона и интернета;

Перечисленные параметры являются основными, но не исчерпывающими, всегда остается субъективный фактор, который может перечеркнуть все плюсы. Но рассмотрим все попорядку.

Район в котором находится ваш дом пожалуй самый главный фактор. Он определяет удобства прожиавания такие, как бытовую инфраструктуру, экологию и безопасность.

Приближенность района к центру считается положительным фактором, однако — это самое большое заблуждение. Центр, как правило, самое оживленное место города, это означает повышенную транспортную нагрузку, шум и загазованность. Центр хорош для размещения офисных помещений. Для проживания это место — малопригодное. Постоянный шум, даже в вечерние и ночные часы не способствует отдыху. Экологическая обстановка в центре любого российского города близка к катастрофе. Дворовые территории благоустроены плохо. В дневные часы и в часы «пик» на центральных улицах больше всего транспорта, в больших городах — пробки. Исключение составляет так называемый «тихий центр». Это центральные улицы с закрытыми дворами, как правило в исторических частях старых городов. Движение по таким улицам может быть ограничено или закрыто совсем, обеспечивая тишину и уют.

Окраинные районы в городах строятся в основном, как «спальные». В таких районах, особенно в последнее время, предусматривается развитая инфраструктура социально-бытовых объектов: торговые центры, кинотеатры, школы, детские сады, поликлиники и т.п. В последние 10–15 лет, уделяется внимание обустройству дворовых территорий, строительству во дворах детских площадок. Однако при всех этих плюсах, имеются и отрицательные черты. Городские власти, уделяя внимание центральным районам, забывают об окраинах. В результате: плохое качество дорог, плохая освещенность, грязь и пыль — являются бичом окраин. Спальные районы, как правило, неблагополучны с точки зрения преступности. В вечернее время во дворах собираются молодежные компании, зачастую нетрезвые, и не всегда дружелюбно настроенные.

Промышленные кварталы — это районы соседствующие с заводами и фабриками. Такие районы строились для проживания работников предприятия, или для строителей, возводивших завод еще в советские времена. На наш взгляд — это самые «нехорошие» районы. Во времена их застройки никто не обращал внимание на такие мелочи, как например промтоварный магазин. В результате — очень бедный выбор магазинов, отсутствие развлекательных центров (кроме, может быть, заводского клуба), большегрузный транспорт на улицах, разбитые дороги, плохая экология, высокий уровень преступности.

Тип дома определяет уровень комфорта в квартире. Типов домов не много: деревянный, кирпичный, панельный, блочный и монолитный. Тип дома определяется по материалу стен. Наиболее комфортные условия проживания предоставляет кирпич. Стены таких домов не менее 1 метра в толщину. Внутри стен используется полый кирпич, прекрасно сохраняющий тепло. В кирпичных домах тепло зимой и прохладно летом.

Блочные дома строились в 60–70 гг. прошлого века. Большинство блочных домов — это «хрущевки» по возрасту и планировке. Их основа — железобетонный блок 1–2,5 метра в длину и 0,5 метра в высоту и толщину. При сборке стены блоки укладывались друг на друга и сваривались между собой. Щели между блоками затыкались паклей и штукатурились. Внутренние перегородки устраивались кирпичем или оштукатуренной дранкой. Блочное строительство было выбрано, как альтернатива кирпичному во времена Н. С. Хрущева. Строительство крупными блоками сокращало сроки сдачи домов, но дома получались холодными и сырыми.

Панельное домостроение — следующий шаг, после блочного. Строительным элементом является железобетонная панель, заменяющая целую часть стены. Учтя недостатки теплоизоляции блоков, в конструкции панели предусмотрен теплоизоляционный слой из шлаковаты. Панели так-же устанавливаются друг на друга и свариваются, швы изолируются паклей или шлаковатой и обрабатываются герметиком. В панельных домах теплее, чем в блочных. Панель — более современный материал, но панельные дома, как правило однотипны, а панельные микрорайоны скучны. Известны случаи выделения фенола, в помещения панельных домов, что обусловлено нарушением технологии производства панели на ЖБК.

Монолитные дома в России не прижились. Монолит при всей своей крепости оказался холодным, сырым, и дорогим. Для строительства монолитного дома необходим непрерывный подвоз бетона — любой сбой влияет на качество всего здания. При строительстве многоэтажной конструкции необходимы мощные бетононасосы. Автору известны два монолитных дома, и те находятся в Москве, поэтому здесь мы их рассматривать не будем.

Альтернативой монолиту оказались дома с монолитной несущей конструкцией и стенами из блоков (шлаковых или пенобетонных). Вместо блоков так же может использоваться кирпич. Строительство таких конструкций на сегодняшний день наиболее распространено, сочетая в себе достоинства теплоизоляции кирпичных домов и короткие сроки возведения. Кроме того такие дома позволяют реализовать свободную планировку жилых помещений, когда расстановкой внутренних перегородок занимается сам жилец.

Тип дома — единственный фактор, мнения о котором у всех одинаковые. Самый лучший — кирпич, самый плохой — монолит.

Все остальные параметры являются субъективными и влияют на стоимость квартиры по-разному.

Возраст дома говорит нам о том, насколько сильно изношены коммуникации (водопровод, канализация). Естественно в новом доме все будет лучше, чем в «хрущебе». По возрасту дома, с некоторой долей вероятности, можно судить о благоустройстве двора и бытовой инфраструктуре прилегающего пространства.

Этаж. Как правило люди не хотят селиться на первом и последнем этажах дома. Первый этаж потенциально привлекает воров-домушников, последний — может протекать. Некоторые граждане мотивируют свое нежелание жить на последнем этаже возможностью поломки лифта. Это — чушь! Предпоследний этаж в этом смысле не лучше.

Кол-во комнат — важный фактор. Это прежде всего — удобство. Не удивляйтесь, если в двухкомнатную квартиру просится один жилец. Это не всегда говорит о том, что он без вашего ведома поселит туда кого-то еще. Скорее всего человек просто хочет комфорта. Одна комната — спальня, другая — гостиная или кабинет — это очень нормально, просто нас от этого отучили в советские времена. Для многокомнатных квартир немалую роль играет изолированность комнат. Проходные комнаты менее удобны для проживания, особенно для жильцов, не состоящих в родстве (пара командировочных и т.п.). В них неудобно расставлять мебель из-за наличия лишней двери. Проходная комната часто воспринимается как холл, а при неудачной планировке вообще может превратить двухкомнатную квартиру в однокомнатную.

Балкон. Многие используют балкон как чулан, при этом не важно застеклен он или нет. Другие наоборот пользуются балконом, как верандой, особенно если это застекленная и утепленная лоджия. Влияние балкона на ценообразование субъективное, зависит от постояльца, но в основном наличие балкона — это плюс.

Ремонт в квартире. Любой кто придет смотреть вашу квартиру, в первую очередь будет смотреть на обстановку и порядок в ней. Никому не хочется взваливать на себя заботы по переклейке обоев, покраске стен или ремонту сантехники. Поэтому квартира с ремонтом всегда будет дороже.

Многие владельцы считают, что чем больше в квартире мебели, тем лучше и действуют по принципу «дачников» — весь хлам нужно сдать в аренду вместе с квартирой. Поверьте — это не так. Прежде всего, если вы решили обставить квартиру, то основной принцип — «только необходимое». Кроме того мебель должна быть чистой, ведь никто не захочет спать на сломанном, скрипящем, с торчащими пружинам, и мутными разводами, диване. Многие арендаторы имеют свою мебель. Таким жильцам ваше старье будет только мешать, ведь выкинуть его вы не позволите, а деть его больше некуда. Хорошо когда в квартире имеется холодильник и телевизор. Квартиросъемщики редко имеют свой холодильник, а телевизор, даже второй, иметь никогда не плохо. Самое лучшее, что вы можете предложить съемщику — стиральная машина.

Отсутствие телефона в квартире — плохо. Это устройство прочно вошло в нашу жизнь. Некотрые хозяева перед сдачей квартиры отключают телефонную точку, опасаясь что жилец наделает долгов: — «Пусть по мобильному разговаривает», — думают они. Это неправильно. Телефон не только средство общения, телефон — это и средство оповещения. Представьте, что случился пожар, прорвало водопровод, кому-то потребовалась скорая медицинская помощь, а телефона нет. Деньги на мобильном аппарате могут закончится, если требуется экстренная помощь — это не проблема, а если надо позвонить в ЖЭК? Не оставляйте квартиру без телефона. Если боитесь долгов — отключите «восьмерку». Интернет в последнее время бурно врывается в нашу жизнь. Времена «dial-up» подключений прошли, поэтому выделенный канал интернета в квартире — это хорошо. Некоторые вообще не могут без него жить. Это относится к тем, кто связан с интернетом работой или увлечениями.

Теперь, зная все параметры оценки, вы легко можете сравнить свою квартиру с другими и понять в чем «ваши» плюсы и минусы. Если же у вас до сих пор остается вопрос: «Почему моя квартира дешевле?», — значит вы, скорее всего, продешевили при заключении договора, или, за время проживания у вас жильца, цены выросли. В обоих случаях можно попытаться поднять стоимость аренды, но делать это надо аккуратно. Излишняя напористость в переговорах или резкое повышение цены могут вынудить арендатора съехать от вас. В поисках нового постояльца вы можете провести месяц, а то и больше, все это время оставаясь без дохода. А теперь подумайте: «Стоит ли терять 5–15 тыс в месяц, пытаясь получить рублей пятьсот сверху!». Конечно нет. Что бы не попасть в такой просак, позаботьтесь о грамотной оценке вашей квартиры еще до заключения договора. Такую оценку смогут сделать только в агентстве недвижимости. Если вы впервые задумались о сдаче квартиры — не повторяйте чужих ошибок — обращайтесь к нам. Это избавит вас от многих хлопот в настоящем и будущем.

Агентство недвижимости «Приоритет».

Rambler's Top100